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浅析商品房交付过程中的法律问题

2020-03-07 16:39

来源:网络整理点击:3

2019年被称作北京房地产市场“入住纠纷年”,2019年,入住纠纷仍然延续不断。不少楼盘项目在房屋交付过程中,发展商和购房人“因屋生恨”,继而“反目成仇”。房屋交付纠纷除了政府法规、政策不完善、部分开发商存在欺诈行为之外,大部分原因是由于开发商和购房人不能正确地交付和接收商品房。那么,开发商在商品房交付过程中该承担何义务?在商品房交付过程中又经常出现哪些问题?作为交付双方究竟如何协商解决,以减少交付纠纷的发生?更多精彩内容尽在装修啦 http://www.zxl.com/ 

浅析商品房交付过程中的法律问题

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开发商在商品房交付过程中的4大义务

义务一:将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人

根据《商品房销售管理办法》第三十条规定:“房地产开发企业应当按照合同约定,将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。”

“将符合交付使用条件的商品房按期交付给购房人”包含两层含义:

1.开发商有义务向购房人交付符合交付使用条件的商品房,这里的交付使用条件应包括法定的交付使用条件和合同约定的交付使用条件。

目前来说,《合同法》、《商品房销售管理办法》等法律、法规中制定了相应的商品房交付应具备的法定条件,但总的来说,这些规定尚不够具体明确,实践中,对于商品房交付使用条件主要根据合同约定。

开发商应按照与购房人签订的《商品房买卖合同》及其附件、补充协议的约定标准向购房人交付商品房,合同约定的交付使用条件一般包括:①商品房的面积、户型、尺寸、朝向;②商品房的装饰、装修、设备标准;③上下水、电、燃气、暖气等;④小区道路、绿化、会所等配套设施,上述各项均应具备交付使用条件。

2.开发商还有义务按期向购房人交付商品房。

开发商未能按期交付的,应根据合同约定承担违约责任;超过合同约定的期限,开发商仍不能交付商品房的,购房人还有权解除合同。

义务二:向购房人出示商品房竣工验收合格的文件及房屋实测面积数据

1.开发商在交付商品房时应向购房人出示该商品房经竣工验收合格的文件。

根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收暂行规定》第四条“工程竣工验收工作,由建设单位(开发商)负责组织实施。”

根据建设部《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案管理暂行办法》的规定,开发商应当自竣工验收合格之日起15日内,向工程所在地的县级以上地方人民政府建设行政主管部门(以下简称备案机关)备案。备案机关收到开发商报送的齐全的竣工验收备案文件后,向其发放该商品房的《建设工程竣工验收备案表》。

从以上规定可知,商品房经竣工验收合格的文件既可以是建设单位(开发商)、勘察、设计、施工、监理等各方对竣工工程进行验收后出具的《竣工验收报告》,也可以是《建设工程竣工验收备案表》。一般的说,后者为政府建设行政主管部门出具,其公信力更强。

若开发商和购房人在合同中约定商品房交付时必须具备《建设工程竣工验收备案表》,则开发商在商品房交付时必须向购房人出示,否则,购房人有权拒绝接收房屋,开发商应承担逾期交付房屋的违约责任。

2.开发商交付商品房时,还应向购房人出示该商品房的实测面积数据。

依据《商品房销售管理办法》第三十四条规定:“房地产开发企业应当在商品房交付使用前按项目委托具有房产测绘资格的单位实施测绘,测绘成果报房地产行政主管部门审核后用于房屋权属登记。”

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